Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyeti, devri, kullanımı ve kiralanmasına ilişkin uyuşmazlıkları kapsar. Kahramanmaraş'ta 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra hasar tespiti, yeniden yapım, kat karşılığı inşaat ve kira ilişkilerine dair uyuşmazlıklar özellikle önem kazanmıştır.
Tapu iptal ve tescil davaları
Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluştuğu durumlarda, gerçek hak sahibi tapunun iptalini ve adına tescilini isteyebilir. Başlıca örnekler şunlardır:
- Satış gibi gösterilen ancak gerçekte bağış olan devirler (muris muvazaası),
- Vekâletin kötüye kullanılarak taşınmazın devredilmesi,
- Devir sırasında ehliyetsizlik veya irade sakatlığı (hata, hile, korkutma),
- Kazandırıcı zamanaşımı ve yolsuz tescil halleri.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın paydaşları paylaşım konusunda anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Sulh hukuk mahkemesi taşınmazı mümkünse aynen bölerek, değilse satarak bedelini paydaşlar arasında paylaştırır. Bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira uyuşmazlıkları
Kira artışı ve kira bedelinin tespiti
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemindeki artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, yeni kira bedeli hâkim tarafından emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir.
Tahliye
Kiraya veren, kanunda sayılan sebeplerle tahliye davası açabilir:
- Kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı,
- Taşınmazın esaslı onarımı, yeniden inşası veya imar,
- Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı,
- Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü,
- Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar,
- On yıllık uzama süresinin dolması.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kat mülkiyeti ve komşuluk
Aidat ve ortak gider borçları, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılık, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve komşuluk ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bu kapsamdadır. Bu uyuşmazlıklarda da dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Deprem sonrası riskli yapı ve kentsel dönüşüm
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında öne çıkan konular şunlardır:
- Riskli yapı tespitine itiraz: Maliklere tebliğ edilen riskli yapı tespitine karşı, tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir.
- Yeniden yapım kararı: Riskli yapının bulunduğu parselde, malikler hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar alabilir. Karara katılmayanların payları için kanunda özel bir satış usulü öngörülmüştür.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: Müteahhitle yapılan sözleşmenin noterde, teslim süresi, metrekare ve paylaşım oranları açıkça belirlenerek düzenlenmesi önemlidir.
- Kiracılar: Riskli yapının tahliyesi ve yıkımı, kira sözleşmesi ve kiracının hakları bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Hak sahipliği, konut tahsisi ve idarenin dönüşüm uygulamalarına ilişkin işlemlere karşı başvuru yolları için İdare Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı en fazla ne kadar artırabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise kira bedeli tespit davasıyla emsal bedellere göre yeniden belirlenebilir.
Ev sahibi on yıl sonra kiracıyı sebep göstermeden çıkarabilir mi?
Evet. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Riskli yapı kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Malikler, riskli yapı tespitinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. Sürenin kısa olması nedeniyle tebligat alındığında hızlı hareket edilmesi gerekir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebilir. Somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
Son güncelleme: 25 Ekim 2026 · Erdeve Hukuk ve Arabuluculuk